Comment choisir son terrain à bâtir - SP-BATIMENT

Bien choisir son terrain

Pour commencer, il vous faut d’abord trouver un emplacement qui convienne parfaitement. Si les endroits ne manquent pas, encore faut-il qu’ils soient bien placés, constructibles… En premier lieu, votre futur terrain doit se situer dans une ville, un village, un bourg, un lieu-dit ou toute autre agglomération qui vous attire. C’est élémentaire. L’environnement est un critère essentiel pour une maison. De plus, rendez-vous sur les lieux à différents moments de la journée (et de la nuit !) afin de vous rendre compte du bruit des alentours, du passage éventuel de voitures aux heures de pointe… Visitez également la région pour ne pas être victime d’une mauvaise surprise. Par exemple, pour les personnes désireuses de tranquillité, mieux vaut éviter de construire sa maison au bord d’une route reliant une ville à la boite de nuit de la région ! Une fois le lieu choisi, des vérifications sont indispensables avant de vous décider à acheter le terrain idéal. Consultez le cadastre à la mairie. Renseignez-vous sur le montant des impôts fonciers, sur les services à proximité (écoles, commerces…). Bref, informez-vous sur tous les paramètres indispensables avant l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain. Vous devez aussi effectuer diverses démarches importantes comme celles d’obtenir un certificat d’urbanisme, de s’informer sur le plan local d’urbanisme. En effet, chaque commune possède ses propres règles d’urbanisme, décidées en fonction de l’environnement et, bien sûr, des lois votées par la municipalité et des lois du Code de l’urbanisme. Ces règles servent à fixer les règles et servitudes d’utilisation des sols. Vous pouvez avoir accès à celles applicables dans votre commune en consultant le plan local d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme

Obtenir un certificat d’urbanisme n’est plus obligatoire depuis mars 2001. Cependant, il est conseillé de le demander afin de vérifier la constructibilité de votre terrain. Deux types de certificat, obtenus par le même formulaire et lors d’une même démarche, peuvent répondre à vos interrogations. L’un contient des informations sur « le droit de l’urbanisme applicable au terrain », l’autre y ajoute des renseignements précis concernant votre projet de construction. Pour recevoir le premier ou le second type, il suffit de remplir les pages appropriées du formulaire Cerfa n°12107*01 et d’y joindre les pièces demandées. Vous obtiendrez alors le certificat voulu.

Les deux types de certificat d’urbanisme

"Voulez-vous connaître le droit de l’urbanisme applicable au terrain ? "

Cette question, claire et directe, est posée au préalable du premier type de certificat d’urbanisme. Ce dernier, une fois obtenu, vous informera sur le plan local d’urbanisme de votre ville, sur les servitudes d’utilité publique (passages…) ou celles obtenues par un voisin sur ce terrain, sur l’existence d’un droit de préemption, sur les équipements publics, sur la densité de construction possible... Le certificat d’urbanisme signale si le terrain se trouve en zone classée ou protégée, ou en zone à risques. Pour résumer, il vous permettra de savoir avec certitude si le terrain choisi est constructible. Il vous indiquera également les contraintes architecturales à respecter (tuiles, clôture…).

"Voulez-vous connaître les possibilités de réaliser une opération ?"

Ce second type de certificat d’urbanisme relate les mêmes renseignements que le premier, et rajoute des compléments concernant votre projet. Vous pourrez savoir si votre terrain peut abriter votre projet d’habitation ; ce certificat indique les démarches à suivre avant le dépôt d’un éventuel permis de construire. Dans le cas où votre terrain est déclaré non-constructible, ou si votre future maison ne peut être bâtie sur ce terrain, le certificat vous en indiquera les raisons.

Comment procéder pour obtenir le certificat d’urbanisme

Un dossier doit être constitué avec soins. Il doit contenir :

*L’imprimé CERFA n°12107*01

Fourni par le ministère de l’Équipement, des Transports et du Logement, ce formulaire est disponible sur le site au format PDF. Vous pouvez également le demander à la mairie ou à la Direction départementale de l’équipement (DDE). (Rubrique Documents officiels) ou sur le site officiel du ministère à l’adresse suivante : http://www.equipement.gouv.fr Les renseignements demandés portent sur l’identité et l’adresse du demandeur, ainsi que sur les caractéristiques du terrain concerné (références cadastrales, surface…). Pour le cas d’un second type de certificat (cf. plus haut), il vous faudra indiquer une notice descriptive de votre projet (surface hors oeuvre nette, surface hors oeuvre brute…). Veillez à remplir convenablement et méthodiquement toutes les rubriques.

Un plan de situation du terrain

Ce plan doit obligatoirement être dessiné à une échelle entre 1/5000e et 1/25000e, au format A4 (21 x 29,7 cm). Il permet de situer votre terrain par rapport à la commune. Il doit également indiquer les voies de desserte (avec leur nom) et mentionner les bâtiments, édifices ou toute autre architecture importante pouvant servir à se repérer. Son orientation (points cardinaux) doit bien évidemment être signalée. Ce plan peut éventuellement être une reproduction du plan cadastral, disponible à la mairie.

Un plan du terrain coté

Ce plan doit être dessiné à une échelle entre 1/500e et 1/5000e, au format A4 (21 x 29,7 cm) de préférence. Il doit indiquer les dimensions du terrain, ses limites, la voirie de desserte et, s’il y a lieu, les bâtiments existants et leurs dimensions. L’orientation du terrain doit être signalée (nord, sud…), le relief doit y être décrit (si besoin par courbes de niveau) et les éventuelles plantations mentionnées. De plus, vous avez l’obligation de montrer l’implantation des réseaux (eau, électricité…) et la localisation des possibles clôtures à installer.

Ce dossier est à envoyer en quatre exemplaires, à la mairie de la commune où est situé le terrain, en pli recommandé avec accusé de réception. Il est délivré gratuitement. La réponse s’effectue dans les deux mois suivant la demande. Si vous n’êtes pas le propriétaire du terrain concerné, un double sera envoyé à celui-ci. Sa validité dure un an, le certificat peut être prolongé d’un an supplémentaire. La demande de prorogation doit être établie sur papier libre, en deux exemplaires. Elle doit être envoyée à la mairie en recommandé avec accusé de réception.

REMARQUE : Certificat d’urbanisme et permis de construire

- Le certificat d’urbanisme ne remplace en aucun cas le permis de construire. Il s’agit d’une première étape, fortement conseillée mais pas indispensable, à l’élaboration de votre projet.

Le plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme est la nouvelle appellation du plan d’occupation des sols (POS). Consultable à la mairie, il recense les habitations, zones d’activités artisanales, industrielles ou commerciales et les bâtiments construits, ainsi que ceux prévus. Le plan découpe la région en zones (urbaines, naturelles, non urbanisées, agricoles ou espaces protégés). Sa durée s’échelonne, selon les communes, entre cinq et dix ans. Le plan rend compte des intentions de la mairie en matière d’urbanisme, d’agrandissement et de qualité de vie. Une fois devant le plan local d’urbanisme de votre commune (celle de votre terrain), vérifiez que votre terrain se trouve dans une zone en adéquation avec votre projet. Il est naturellement impossible de construire un immeuble dans une zone naturelle protégée ! Ne faites pas abstraction des bâtiments en construction aux alentours ; le magnifique champ qui s’étend aux portes de votre terrain pourrait se transformer en une énorme maison vous obstruant la vue !

Le règlement national d’urbanisme (RNU)

Si votre commune ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme (PLU), référez-vous au règlement national d’urbanisme. Celui-ci, tel le PLU, recense les lois en matière de construction applicables au niveau national. Il contient un certain nombre de règles à respecter impérativement. Parmi elles, des informations sont indiquées sur les accès à la voirie, sur l’implantation de la construction par rapport aux habitations et dessertes déjà construites, sur les espaces verts à respecter, sur l’aspect de la future construction... Le règlement national d’urbanisme peut être consulté à la mairie de votre commune ou à la Direction départementale de l’équipement.