Infiltrations d'eau dans un mur à Mainvilliers – SP-BATIMENT, Chartres

A croire, que cette ville est maudite, la scène de cette semaine se passe de nouveau dans la commune de Mainvilliers, en Eure-et-Loir. Nous intervenons cette fois dans le cadre d'un chantier d'aménagement d'un local associatif. Les relations de voisinage sont importantes si l'on veut vivre dans un quartier paisible. Bien souvent, c'est ce genre de conflits qui peut provoquer des problèmes bien plus grave sur le long terme. Chacun est propriétaire de sa parcelle, mais les règles d'aménagement érigées par le PLU (Plan Local d'Urbanisme) doivent être respectées par tout le monde.

Le plan local d'urbanisme d'une commune est un document administratif qui dicte les règles dans le cadre de constructions, mais aussi dans le cadre d'aménagement. Ces consignes doivent être scrupuleusement respectées afin d'éviter des problèmes ultérieurs qui pourront se chiffrer très rapidement, car toute dégradation non traitée à temps, nécessite des coûts de réfection qui augmente de façon exponentielle avec le temps. Voici l'histoire de cette semaine.

La problématique rencontrée

Lors de notre intervention chez notre client à Mainvilliers, la prestation d’aménagement du local comprenait outre des travaux de tirage de lignes électriques, un doublage et une isolation intérieure, afin de rendre plus agréable l'utilisation de ce local. L'isolation thermique par l'intérieur et le doublage d'un mur n'a de sens que si ce mur est étanché à l'eau. En effet, toute infiltration sur un mur contaminera à terme l'isolant et pourra provoquer à terme l'apparition de moisissures et le développement de maladies respiratoires. Il est important de traiter en amont les problèmes d'infiltrations des murs avant d'effectuer tout travaux intérieurs. Ignorer ces problèmes et effectuer la prestation serait un non sens professionnel.

Ce bâtiment sur lequel nous intervenons contient une partie plus ancienne avec des murs en bauge, et une partie plus récente avec des murs en parpaings. La partie la plus ancienne en bauge faisait apparaître des problèmes d'humidité. C'est ce que nous avons constaté après un relevé d'humidité, en effet le taux d'humidité constaté était anormalement élevé.

L'origine du problème

Une fois que l'on a constaté le problème, en l'occurrence l'infiltration d'eaux sur ce mur en bauge, il convient d'en déterminer l'origine, afin de pouvoir apporter une solution appropriée au problème. C'est ainsi que nous sommes amenés à nous intéresser à l'environnement dans lequel nous évoluons, car en effet, un problème tel que celui-ci peut avoir des origines aussi nombreuses que variées. Des infiltrations d'eau dans un mur peut être synonyme de remontées capillaires, d'une nappe phréatique sous le bâtiment, etc...

Dans un premier temps, nous nous intéressions au sous-sol, car en effet, dans la majorité des cas une infiltration d'eau dans un mur aura pour origine le sous-sol. C'est ainsi que nous avons été amenés à consulter les relevés topographiques afin de nous assurer que l'origine du problème n'était pas le sous-sol.

Le site Géo risque met à disposition des usagers des cartes interactives avec des relevés topographiques intéressants. En l'occurrence nous constatons que la parcelle qui nous intéresse est située sur une zone avec des aléas moyens en terme de mouvements argileux sans présence de nappe phréatique. Ainsi nous avons pu éliminer définitivement la cause du sous sol.

Une fois que nous avons pu éliminer la cause du sous-sol, nous restait à étudier l'environnement proche. En ayant pris un peu de recul, nous nous sommes aperçu que le voisin avait installé un un abris de jardin accolé au mur de notre local. De plus nous avons constaté l'absence de gouttières sur la face arrière de cet abris de jardin, conduisant les eaux pluviales directement sur ce mur en bauge.

L'importance de respecter les règles d'urbanisme

L'urbanisme définit à travers son document nommé PLU ou plan local d'urbanisme les règles qui doivent être respectées par tous les propriétaires souhaitant entreprendre des travaux sur leur terrain. Certains sont soumis à autorisation, d'autres ne le sont pas. Bien entendu, chaque commune à son propre plan local d'urbanisme et les règles évoquées ci-dessous ne s'appliqueront pas forcément pour une autre commune.

Dans le cas qui nous intéresse, il existe deux paramètres à prendre en compte. Concernant les abris de jardin, une déclaration doit être effectuée si labris concerné à une surface strictement supérieure à 5m². En l’occurrence, il semblerait que cela soit le cas, toutefois nous ne remettons pas en cause une quelconque absence de déclaration, mais bel et bien le non respect de certaines règles d'urbanisme.

L'un des articles du plan local d'urbanisme de la ville de Mainvilliers relatif aux limites de propriétés concerne les constructions nouvelles se trouvent dans le paragraphe 7. Le plan local d'urbanisme sépare chaque canton en différentes zones, de sortes que les zones commerciales et industrielles ne sont pas soumises aux même règles d'urbanisme que les zones habitables.

A la simple lecture du plan local d'urbanisme on constate que les constructions neuves peuvent se faire dans certaines circonstances en limite de propriété. Dans d'autres circonstances une distance minimale de 5m doit être respecté. En ce qui nous concerne le propriétaire voisin est en droit d'installer son abris de jardin en limite de propriétés.

Le plan local d'urbanisme dispose de règles concernant les écoulements des eaux pluviales, qui doivent être prises à la parcelles. Concernant cet abris de jardin, la problématique est que la toiture à double pans n'a pas de gouttière arrière sur le côté qui est collé avec notre mur et toutes pluies, averses etc... s'infiltrent directement sur le mur sur lequel nous travaillons.

Le plan local d'urbanisme est un document consultable gratuitement en mairie et parfois mis à disposition sur internet en fonction des communes.

Quelles solutions peut-on envisager ?

Il n'y a pas de solutions miracle, malheureusement, le non respect du plan local d'urbanisme qui impose un traitement des eaux pluviales à la parcelle ne peut se corriger de façon miraculeuse. Ce problème a tendance à s'aggraver à chaque épisode pluvieux ce qui est très souvent le cas en la saison actuelle.

Il convient au propriétaire de décaler son abris de jardin afin de mettre en place une gouttière sur la partie arrière, c'est la solution la plus simple même si elle nécessite de refaire la dalle de l'abri de jardin qui n'est guerre plus grande que l'abri lui même. Une deuxième solution peut être de prévoir un abris avec une simple pente et une seule gouttière, si l'on ne souhaite pas refaire la dalle.

A l'intérieur du bâtiment, concernant notre mur imbibé d'eau, malgré toutes les tentatives d'assèchement et de traitement hydrofuge que nous pouvons faire, nous ne pourrons jamais empêcher ces infiltrations. L'une des solution temporaire, afin de ne pas dégrader le travail qui a été réalisé a été de décaler la contre-cloison du doublage afin de laisser une lame d'air entre le mur et l'isolant. De plus des grilles de ventilation ont été rajoutées afin de permettre une meilleure ventilation et d'éviter certains problèmes liés à l'humidité.

Quelle conclusion pouvons nous en tirer ?

Comme nous l'avons vu, les problèmes d'humidités ne tirent pas toujours leur origine du sous-sol, vous seriez surpris de savoir que ces problèmes ont une infinité d'origines, toutefois dans la plupart des cas les solutions peuvent être trouvées. Dans le cas des zones inondables cela peut être plus complexes.

Dans le cadre de problèmes relatifs au respect des plans d'urbanismes, nous privilégions une phase amiable avant tout. Le dialogue permet de résoudre 99% des problèmes, bien que l'humain a oublié. Sonnez chez votre voisin et discuter avec lui, la solution peut être trouvée, sans dépenser 5 euros pour un recommandé avec accusé de réception. Si également vous avez subi un problème similaire n'hésitez pas à le partager dans les commentaires.