Rénovation d'une maison abandonnée Avant / Après

Le choix d'acheter une maison abandonnée en raison d'un prix attractif peut sembler une bonne affaire, en revanche les travaux à réaliser doivent être correctement dimensionnés. Des travaux sous évalués et cela devient rapidement un gouffre. Chartres et sa périphérie regorge de ces petites maisons qui furent jadis habitées mais qui la plupart du temps pour les même raisons ont été abandonnées. En effet ces maisons sont souvent laissées à l'abandon en raison d'ayants droits qui n'arrivent pas à se mettre d'accord sur la succession du bien. C'est malheureusement le cas du bien pour lequel nous sommes intervenus, jusqu'à ce qu'il trouve preneur par un couple d'américains. Nous avons été chargé de le rénover et nous sommes fier de pouvoir vous présenter les travaux que nous avons réalisé sur ce bien.

Les travaux de gros œuvre

Reprise en sous œuvre : renforcement des fondations

Il s'agit d'une maison des années 60 qui a pendant les 20 dernières années été abandonnée et squattée malheureusement. Notre premier diagnostique s'est porté sur la structure de la maison en elle même. En effet, de nombreuses fissures étaient apparentes à l'extérieur ce qui qui nous a amener à diagnostiquer des fondations insuffisamment dimensionnées. De plus l'Eure-et-Loir étant connu pour ses sous-sol très argileux, ceci explique donc les diverses fissures présentes dans la maison. La première étape a donc consisté à renforcer les fondations de la maison.

Les fissures ont été traitées à posteriori, avant le ravalement, nous n'aborderons pas cette étape ici. Mais gardez en tête que la prestation a bien été réalisée. Toutefois la priorité numéro un renforcer les fondations afin de supprimer la contrainte que peut exercer un sous-sol argileux sur une maison dont les fondations ne sont pas suffisamment dimensionnées.

Agrandissement des anciennes ouvertures

Sur les maisons anciennes, les fenêtres étaient de faibles dimensions afin de limiter les déperditions de chaleurs induites par les simple vitrage et le faible coefficient thermique de ces anciennes menuiseries extérieures d'un autre temps. Aujourd'hui nous avons de très bon coefficient d'isolation thermique sur nos menuiseries extérieures, ce qui nous permet d'avoir de grandes baies vitrées sans perdre de calories. C'est le choix qui a été fait par nos clients. Nous avons donc du créer au rez-de-chaussée, deux ouvertures, avec linteau (IPN) scellé avec un mortier réfractaire afin d'y installer deux baies vitrées. Cette prestation comprend le seuil, le linteau et le tableau enduit.

A ce stade, voici donc quelques photos de la maison au tout début des travaux, à savoir renforcement des fondations, création des ouvertures extérieures.

Réfection de la dalle es des planchers

La dalle au rez-de-chaussée n'étant pas isolé, il a été fait le choix de la démolir, afin de couler une dalle isolée. En effet les déperditions de chaleurs étant importantes sur les maisons anciennes, qu'il aurait été dommage dans le cadre d'une rénovation complète de ne pas effectuer certaines tâches importantes. Nous pensons que pour pérenniser un bâtiment ancien certains choix sont judicieux, celui-ci en faisant parti.

Comme vous pouvez le constater ces démolitions successives (dalles, créations d'ouvertures) ont donner lieu à énormément de gravats. Cela faisant aussi parti du métier, ce qui explique notamment mon physique étant donné que je me charge seul de l'évacuation des gravats en décharge.

Le coulage d'une dalle parfaitement droite. Chez SP-BATIMENT, nous aimons le travail bien effectué. Lorsque je réalise une prestation pour un client, la même véhémence est mise dans ce travail que si je le faisais dans ma propre maison. Outre la réfection d'une dalle isolée, nous avons également dû refaire les deux planchers des étages supérieure (R+1 et R+2). En effet, la toiture n'étant plus étanche, l'eau et les xylophages auront eu raison de ces anciens planchers en bois. Par conséquent le plancher des combles a été refait intégralement, le plancher du rez-de-chaussée a simplement été renforcé, dans la mesure ou le bois était parfaitement sain.

Réfection de la charpente et de la couverture

Comme nous l'avons évoqué, nous avons du refaire les planchers inférieurs, car la maison n'étant plus étanche à l'eau à cause d'une couverture défectueuse. Certaines pièces de bois étant complètement mangées, nous avons du les changer. Les tuiles ont simplement été nettoyées et lavées à l'aide d'un produit bio sans pesticide car elles étaient envahies par la mousse. Un test d'étanchéité a été fait par la suite pour s'assurer qu'elles n'étaient pas poreuses, ce qui nous a permis de les reposer par la suite. Les bandeaux de ciment autour des lucarnes, et conduit de cheminée, ont été refait, de même que les noues qui avaient simplement été cimentées par le passé. Voici quelques photos de cet ouvrage

Une fois que la maison est stable structurellement, qu'elle est étanche à l'eau et à l'air, nous pouvons nous attaquer aux travaux de second œuvre à l'intérieur de la maison.

Travaux de second œuvre

L'électricité complète a du être refaite, néanmoins nous n'avons pas jugé judicieux de détailler ce poste, de même que l'isolation thermique étant donné que nos nombreux articles précédents détaillent parfaitement les installations électriques complètes que nous avons pu déjà effectuer ainsi que les isolations thermiques, par conséquent nous ne détaillerons pas ces étapes ici.

Travaux réalisés dans les combles

Dans les combles une salle de bains ouverte a été aménagée. La maison est alimentée en eau chaude sanitaire (ECS) par un ballon thermodynamique de 200l. Le choix des revêtements par nos clients sous les conseils de Stan Piotrowski (moi même) donne le résultat que vous pouvez voir ici. Le choix judicieux d'une salle de bains ouverte sur la chambre s'est imposé, car la pente du toit et le manque d'espace ne permettait pas de mettre une cloison. De même pour le choix de la baignoire qui s'est imposé, une douche n'était pas pratique pour se tenir debout sur ce niveau. Voici donc quelques clichés de cette réalisation.

Un escalier en chêne a également été installé, il s'agit d'un escalier double quart tournant sur mesure réalisé par un artisan local.

Travaux réalisés au premier étage

Le premier étage est un plateau sensiblement similaire aux combles. Toutefois nous n'avons pas la même contrainte de hauteur sous les plafonds dû à la pente du toit. Par conséquent il a été convenu qu'une douche serait installée dans la salle de bains. Des wc, ainsi qu'un meuble vasque ont également été installés. Le tout pour une salle de bains de 5m carré tout confort. Concernant les salles de bains des aérateurs électriques de type extracteur ont été installées dans les murs ce qui a impliqué le percement des murs extérieurs.

La chambre a été rénovée de la même façon que celle des combles. Une porte coulissante a néanmoins été installée afin de pouvoir séparer la salle de bains de la chambre. Nous vous laissons donc découvrir les photos suivantes pour cette réalisation.

Après avoir achevé de rénover les deux étages supérieurs, nous avons pu redescendre afin de finir les travaux engagés au rez-de-chaussée.

Travaux réalisés au rez-de-chaussée

Au rez-de-chaussée, un salon ouvert sur une cuisine a été créé. Les grandes baies vitrées que nous avons installé permettent un apport lumineux qui n'était pas permis auparavant. La cuisine prend place sur le mur du fond avec certains placards situés partiellement sous l'escalier en chêne donannt accès au premier étage. Tout le rez-de-chaussée a été carrelé. Voici donc les photos relatives à ces travaux.

Travaux réalisés à l'extérieur

Préalablement les fissures ont été agrafées. En effet, une reprise en sous-œuvre n'empêche pas le travail de fissures, il limite simplement l'apparition de nouvelles fissures. En l’occurrence afin de s'assurer de la pérennité de la maison, le choix d'agrafer les murs à l'aide de barre torsadées a été fait. La maison a été intégralement enduite par la suite et une peinture pliolithe extérieure a été appliquée.

Enfin, un drainage périphérique a été réalisé afin de prévenir de remontées capillaires ultérieures. Nous sommes fier du résultat obtenu et vous présentons les photos suivantes.

Conclusion sur la rénovation d'une maison abandonnée

Une maison abandonnée et squattée se dégrade d'année en année. Soumis aux aléas naturels et aux dégradations humaines, plus les années passent et plus l'investissement qui devra être réalisé pour rénover une maison est importante. Nous ne pouvons pas dire si la rénovation d'une maison abandonnée est une bonne affaire, en effet cela est propre à chaque maison. Chaque cas et particulier et tous les travaux doivent être évalués en amont afin d'éviter la banqueroute. Parfois il vaut mieux passer son chemin plutôt que de s'engager sur des frais important si vous n'avez pas les épaules pour le faire. Le chauffage de la maison est assuré par un système de radiateurs électriques connectés. En effet s'agissant d'un investissement locatif, il n'a pas été judicieux pour notre client d'opter pour un système plus efficient et plus coûteux à l'achat. Cela fait parti des calculs qui doivent rentrer en ligne de compte dans ce type de rénovations.

Cette maison fait environ 80m² réparti sur trois niveaux et fait aujourd'hui l'objet de locations en Air B&B. C'est un investissement qui sera rentable d'ici quelques années. Toutes les maisons ne peuvent malheureusement pas être sauvées. Parfois il vaut mieux passer son chemin. Car en effet il est parfois plus économique de démolir et reconstruire plutôt que de sauver un bâtiment à l'abandon. Une vidéo de cette rénovation paraîtra dans les semaines qui suivent afin que vous puissiez mieux observer les détails de cette importante rénovation.

Pour toutes questions sur cette rénovation ou plus généralement sur les maisons abandonnées, vous pouvez utiliser la section commentaire ci-dessous, je vous répondrai dès que possible.